Нерухомість в Чернівцях без посередників

«Діяльність шахраїв, на думку експертів, спрямована в першу чергу на так звані незахищені верстви населення, до яких ставляться самотні старі, люди, що страждають наркоманією й алкоголізмом, недієздатні або обмежено дієздатні інваліди, діти-сироти, виховані в дитячих будинках.

Найчастіше лиходії переоформляють їхні квартири за дорученням на яку-небудь підставну особу або по підробленому паспорту переписують на себе. Так було одного разу, коли допитлива покупниця звернула увагу на те, що в жінки-продавця щось не в порядку зі світлиною на паспорті: на попередньому знімку особа чиста, а на другому — родимка на щоці. Ця, здалося б, дрібниця змусила покупця звернутися в міліцію. А там уже й з’ясувалося, що дійсна власниця продаваної житлоплощі втоплена, а від її імені діє недбало загримований двійник.

Колишніх власників виписують із квартири й переселяють у віддалені райони, найчастіше за межами міста, у найкращому разі в сільський напівзруйнований будинок.

«Звичайно отримані таким шахрайським шляхом квартири продаються за цінами нижчими від ринкових, — розповідає Ірина Шугурова, заступник генерального директора «Міель-Брокеридж» по правових питаннях. — Тому необхідно бути особливо уважним при перевірці об’єктів, продаваних за дорученням або за заниженою, стосовно існуючого на теперішній момент середньому рівню цін, вартістю.

Безумовно, не можна стверджувати, що будь-який переїзд літньої людини може бути пов’язаний із шахрайством. Ситуації, коли люди похилого віку продають міське житло, щоб переїхати в більш спокійне місце, за місто й одержати в якості доплати гроші, що називається, «на старість», безумовно, можливі, але досить рідкі».

У той же час практика показує, що квартирні аферисти й шахраї відмовляються провертати різного роду махінації з людьми вольовими, із сильним і незалежним характером. Мало шансів стати об’єктом нападу на їхні гроші й квартиру в людей заможних, зі зв’язками в чиновницьких колах і правоохоронних органах.

Шахраї знають, що змусити таких власників на продаж квартири й перехитрити їх у процесі угоди — завдання важке й практично нездійсненна, і найчастіше це закінчується для аферистів тюремною камерою.

Але якщо все-таки клієнт клюнув на гачок шахрая й у результаті виявився обманутим, рецепт простий і очевидний: негайно звертатися в поліцію й прокуратуру й, якщо це ще можливо, бігти до місцевого реєстру із заявою про припинення державної реєстрації угоди. А з іншою заявою — у банк, через який здійснюються розрахунки, із проханням закрити доступ до комірки із грішми.

Але найкраща методика — не чекати, коли завершиться обман, а вживати необхідні дії, спрямовані на профілактику шахрайств. « Звичайно, — підбиває підсумок Олег Самойлов, — самий побита і банальна, але правильна порада: не заощаджувати на професійній ріелторській підтримці.

Ну, а якщо все-таки дуже хочеться зберегти енну суму, принаймні, не варто відмовлятися хоча б від консультаційної допомоги. До речі, уже багато років правові поради продавцям на безоплатній основі дають співробітники більшості провідних агентств нерухомості».

Третя група шахрайств — фактичні підробки. У цьому випадку придбане право власності, як правило, не страждає, однак реально куплений об’єкт може суттєво відрізнятися від того, який клієнт планував придбати. Приміром, продається квартира без обробки або, що перебуває в поганому стані. Однак показується покупцеві не вона, а подібна по параметрах і краща по стану, у тому ж будинку.

 Для цього «підставна» квартира попередньо орендується на короткий строк і на ній міняється номер. Покупці, як показує практика, такими «дріб’язками», як перевірка нумерації, у ході оглядів особливо не «заморочуються». Класичний випадок, коли сибіряка-нафтовика, що зовсім не орієнтувався в столичних вулицях, що й бажав купити квартиру на Фрунзенській набережній, заздалегідь перемінивши табличку, привезли на Симоновський вал, не знає хіба що тільки початківець ріелтор. Суть справи в тому, що підставну квартиру нафтовикові успішно й продали. Тобто дивився він квартиру на Фрунзенській, а купив на Симоновському валу.

Нарешті, до «милих витівок» можна віднести досить грубе захоплення чужої житлоплощі. Але ж, дійсно, рейдерські нальоти починаються, видалося б, просто з витівки. А відбувається це так: у комунальній квартирі купується кімната, або, як говорять юристи, частка. Уявимо, що житлове приміщення має декількох власників. Це можливо, приміром, при одержанні квартири в спадщину або в результаті приватизації.

Житлова площа одного власника може бути зовсім незначною, але в силу невеликої кількості квадратних метрів використовувати свою частку по призначенню її власник не має фізичної можливості: не можна адже поселитися, скажемо, на трьох квадратних метрах. Щоб одержати хоч якісь гроші, він готовий продати свою частку нерухомості практично за безцінь. Цим і користуються квартирні аферисти.

Прикупивши, приміром, половину вартості частки однокімнатної квартири за $15 тис., вони починають створювати для інших мешканців нестерпні умови для проживання, найчастіше підселюючи сумнівних родичів у вигляді циган, пьянчуг, бомжів або хронічних скандалістів. І адже нікому не поскаржишся: усе відповідає чинному законодавству. Жертвою стає другий проживаючий у квартирі власник. Вихід один — роз’їжджатися. На що й роблять основний упор шахраї.

Квартира продається за $150 тис. і зазначена сума ділиться нарівно між власниками-мешканцями й власниками-аферистами. У підсумку останні дістають прибуток, рівний $60 тис.

Втім, до всіляких «милих витівок», головною з яких є так звана «схована комісія», можуть прибігати й працюючі на законних підставах ріелтори. Мова йде про одержання брокером додаткового, погодженого з покупцем прибутку, одержуваного за рахунок утаювання від клієнта інформації про реальну ціну угоди. Тобто ріелтор при цьому, по суті, краде гроші у свого замовника.

Природно, що подібне злодійство можливе лише у випадку, коли інформація про реальні параметри угоди схована від клієнта. Тому якщо ріелтор перед переглядом багатозначно закочує ока й таємничим шепотом лопоче, мов, «про ціну ні слова», саме час насторожитися…

Так, 27% опитаних власників відповіли, що найбільше їх лякають дії квартирних шахраїв. І насправді, не тільки чорні маклери, але й «білі» ріелтори при зручному випадку прибігають до обману своїх клієнтів. І не варто думати, що якщо ріелторське агентство дуже велике й відоме, а приватний маклер приємний і ввічливий, то від них не варто чекати підступів.

Промахи й маніпуляції

Давно пішли в минуле дешеві шахрайства з наперстками, картами, ламанням грошей і всякими іншими дрібницями. Якщо й займається сьогодні хтось подібними справами, то тільки від убогості власної фантазії.

На зміну копійчаним шахраям прийшли витончені комбінатори, що працюють винахідливо, натхненно й по-великому. І операції з нерухомістю тепер для них справжній клондайк. Будь-який експерт, довго не роздумуючи, скаже, що всі способи шахрайств із житлом перелічити сходу просто неможливо, увесь обсяг знань по цій темі тягне на вагомий енциклопедичний том.

 «Умовно обманні дії, з якими можуть зіштовхнутися споживачі, підрозділяються на чотири основні групи, — перераховує Олег Самойлов, генеральний директор « Релайт-Нерухомість», — а саме: юридичні маніпуляції, технологічні підступи, фактичні підробки й, скажемо так, «милі витівки».

І що особливо цікаво, представники юридичних промахів, по великому рахунку, шахраями майже не вважаються. Як правило, це працівники нашвидку утворених фірм, і пояснити їхні грубі документальні помилки можна лише тим, що професійна діяльність із перших днів складається не зовсім вдало, їм дуже потрібні гроші, і вони готові хапатися за будь-яку роботу, включаючи ту, у специфіці якої або не розбираються зовсім, або орієнтуються досить поверхово.

Зате безграмотністю самопальних брокерів з успіхом користуються різноманітні нечистоплотні типи, які залучають такі агентства як офіційне прикриття для своїх «чорних» справ».

На противагу перший групі, не покладаючи рук трудяться на ринку й компанії, споконвічно створені на короткий строк. Але ці вже переслідують шахрайські цілі з моменту створення. Варіацій на цю тему існує безліч: починаючи з використання сумно відомої практики «інформаційних агентств», що торгують відомостями про неіснуючі об’єкти нерухомості, і закінчуючи тим, що подібна організація цілком може являти собою умовно-легальну «оболонку», у рамках якої ведуть свою діяльність чорні маклери.

Про чорних маклерів. Їхнім не варто плутати із приватними, які, як правило, просто трудяться поодинці, працюючи на себе, і аферами ніколи не займаються. А от чорний маклер — завжди шахрай, причому працює в складі кримінальної «групи товаришів», у яку як інформаторів можуть входити працівники ріелторських агентств, підставні нотаріуси й чиновники, а часом і працівники міліції.

Ціль проста: відібрання грошей і житла в громадян, яким шахраї продають або «товар з душком», або шляхом шахрайських дій віднімають житлоплощу. От досить частий випадок. Одна людина вирішила обміняти свою квартиру з доплатою на меншу. За порадою колег звернувся до «відомих ріелторів». Документи на брокерську діяльність, звичайно, не перевірив, сподіваючись, що дружки підводити не стануть.

Обговорили з «ріелторами» деталі угоди, ледве поторгувалися, зійшлися в ціні й вирішили обмити домовленість. Скільки пили й що — клієнт не пам’ятає. Але опам’ятався він уже в чужій квартирі. Вірніше, була-те вона колишньою, рідною, у якій гулянка починалася. Але от права на дане житло належали вже його собутильникам, переселенцям з Азербайджану. Вони йому й тикнули завірені «нотаріусом» папери, під якими стояв його власноручний підпис.

«Іншим ефективним способом відібрання грошей стало шахрайство з авансами, — доповнює список афер Світлана Біріна, керівник департаменту міської нерухомості компанії « НДВ-Нерухомість». — На продаж виставляється квартира за ціною набагато нижче ринкової.

Далі, заключаючи договір, ріелтор з фірми-одноденки ухвалює аванс. Після закінчення певного часу така фірма з’їжджає з офісу й ховається: повернути гроші й знайти винуватця практично неможливо».

Взагалі, усі юридичні й технологічні маніпуляції можуть розвиватися по двом основним варіантам. Перший шлях — свідомо кримінальні справи, до яких можна віднести продаж нерухомості по підроблених ... Читати далі »