Нерухомість в Чернівцях без посередників

Експерти ринку житла до останнього не вірили, що податок на нерухомість вступить в силу. В українському законодавчому полі цей збір з'явився  в 2010 році, під час прийняття Податкового кодексу. Однак два роки під різними приводами його переносили. Аналітики навіть заговорили про те, що  податок формальний, і про нього незабаром забудуть. Нерухомість в Україні - священна корова, власники сотень квадратних метрів далі лобіюватимуть  відстрочку нової статті витрат ще багато років. На превеликий подив ріелторів та експертів, з 1 січня 2013 року податок на нерухомість все-таки  запрацює.

Як би там не було, але на початку наступного тижня всім господарям квартир площею більше 120 квадратних метрів і приватних будинків просторіше 250 «квадратів»  можна брати папір, ручку і вираховувати свій щорічний платіж. За кожне перевищення максимальної неоподатковуваної податком площі житла доведеться  заплатити 1% мінімальної зарплати, встановленої на початок звітного року. У держбюджеті-2013 «мінімалка» з 1 січня не повинна бути менше  1147 грн, тобто за кожен «додатковий» квадрат власникові нерухомості доведеться віддати державі 11,5 грн. Простіше кажучи, в квартирі  площею 132 кв. м «зайвими» будуть вважатися 12 «квадратів». І раз на рік за таке житло доведеться заплатити 138 грн. Аналогічна схема  застосовується до обчислення податку з житлового будинку, тільки в цьому випадку від наявної площі потрібно буде відняти 250 кв. м.

Одновідсотковий податок застосовується не для всіх. Особливо заможним українцям, у власності яких є квартири та будинки просторіше 240 і 500  кв. м відповідно, доведеться за кожен метр перевищення платити 2,7% мінімальної зарплати (з 1 січня 2013 року - 30 грн). Втім, таких хором  в нашій країні небагато, запевняють експерти з нерухомості. Точніше, квартир по 250-300 «квадратів» у великих містах одиниці, а точний  облік кількості величезних будинків ніхто не веде. Більша частина з них перебувають за межею міста, і ще в момент введення в експлуатацію вони були  оформлені далекоглядними власниками як садові або дачні будинки. Відповідно, з нового року вони випадають зі списку об'єктів оподаткування.  Крім того, податок на нерухомість не платитимуть багатодітні сім'ї, дитячі будинки сімейного типу та сім'ї з прийомними дітьми, які виховують  більше трьох малюків.

Нове планування

Податок торкнеться не тільки господарів многометражного житла, але і власників декількох житлових об'єктів, площа кожного з яких окремо під  оподаткування не потрапляє. Приміром, якщо у людини є дві квартири по 60 «квадратів», за одну з них він не буде платити нічого,  але за другу йому нарахують 690 грн (метраж множимо на ставку в розмірі 1% мінзарплати). «Податок розраховується по кожному об'єкту нерухомості,  незалежно від того, скільки їх у власника, - пояснює юрист юрфірми «Василь Кісіль і партнери» Наталія Доценко-Білоус. -  При цьому можливість не платити дається тільки на одну квартиру або будинок за умови, що їх площа вписується в пільгові рамки. Для другого,  третього, п'ятого та десятого житла податок поширюється на всю площу. Це і є головний принцип податку на нерухомість. Був визначений  стандарт: один власник має право на одну квартиру площею до 120 кв. м або будинок до 150 кв. м. І все, що більше - вже розкіш ».

В результаті під податковий прес потрапляють так звані рантьє - люди, які володіють великою кількістю житла у великих містах  країни і живуть з доходу від здачі власності в оренду. Ріелтори кажуть, що в столиці, приміром, є господарі десяти квартир, в кожній з  яких живуть орендарі. Саме на них господарі і перекладуть новий податок. Це означає, що з нового року і так недешева оренда квартир може  подорожчати ще на пару сотень гривень на місяць. Втім, проблеми з кількістю житла легко вирішуються за допомогою юристів. «Зайву» квартиру  або будинок досить подарувати дітям, онукам чи іншим близьким родичам. Правда, в спішному порядку зробити це все одно не вдасться. За  словами президента Союзу фахівців з нерухомості України Олександра Рубанова, з нового року через нові правила реєстрації права власності  ринок житла буде фактично заморожений.

До речі, між членами сім'ї, друзями і далекими родичами можна розподілити не лише «зайві» квартири, але і «надлишкові  квадрати ». Для цього досить переоформити житло в часткову власність. «Якщо квартира або будинок знаходяться у спільній частковій власності  кількох осіб, платником податку є кожна з них за належну йому частку, - пояснює Доценко-Білоус. - Пільгова площа  при цьому залишається незмінною для кожної людини, тому неоподатковувана площа житла автоматично збільшується. Наприклад, квартира,  яка знаходиться у спільному володінні двох чоловік, не буде обкладатися податком при метражі до 240 «квадратів» (пільгові 120 кв. м множимо  на два). Якщо власників троє, неоподатковувана площа збільшується до 360 кв. м, і так до безкінечності ». Тобто дворівневий пентхаус  в центрі столиці цілком можна оформити на себе, дружину, дитину і тещу - і ніхто не зможе звинуватити в ухиленні від сплати податку.

Квартирна ставка

При всій прогресивності нововведення (податок на нерухомість зараз діє в усіх розвинених країнах), до української версії збору у експертів  є цілий список питань. По-перше, до цих пір незрозуміло, з якої площі житла будуть вираховувати «зайве»: з жилою або загальної. У первісному  варіанті, який прописаний в Податковому кодексі, базою оподаткування стала житлова площа квартири або будинку. Потім Верховна Рада в першому  читанні прийняла закон, що скасовує розмежування понять загальної та житлової площі. Точніше, кордони залишилися, але тепер коридор, комора, балкон  і лоджія вважаються житловими приміщеннями з урахуванням деяких коефіцієнтів. До прикладу, з кожного квадратного метра лоджії половина відноситься  до загальної площі, а половина - до житлової. У цих тонкощах до кінця не розібралися навіть юристи, і навряд чи їх освоїли представники податкових  органів, яким після свят належить нараховувати податок і повідомляти про суму власнику об'єкта нерухомості.

Другий неврахований момент - взаємозв'язок ставки податку та оціночної вартості житла. На думку Рубанова, це чи не більш важливий фактор  при розрахунку податку, ніж власне площу житла. «Така прив'язка присутня в 99% випадків справляння податку на нерухомість у світі, -  зазначив Рубанов. - Адже у квартири площею 150 «квадратів» у центрі Києва і такий же точно на околиці Луганська різна ціна. Аналогічна  ситуація з будинком. До прикладу, 300 кв. М у приміській зоні столиці може собі дозволити собі тільки мільйонер, а в глухому селі під Тернополем -  рядова родина, яка збудувала будинок своїми руками. Без експертної оцінки об'єкта оподаткування ні про яку соціальну справедливість  мови бути не може. За мірками багатих, податок буде копійчаним, а для бідних стане щорічним фінансовим тягарем ».

Третє питання виникає при уважному вивченні юридичних формулювань. Податок не торкнеться малозабезпечених верств населення і громадян середнього  достатку тільки в тому вигляді, в якому він прописаний зараз. «Фактично існують три ставки податку на нерухомість, - говорить Доценко-Білоус. -  Найбільша - в розмірі 2,7% мінімальної зарплати, менша - у розмірі 1% і пільгова, або «нульова», яка буде застосовуватися  до всіх, хто володіє квартирою до 120 і будинком до 250 кв. м. Це означає, що власники невеликого житла в юридичному сенсі не звільняються  від сплати податку, вони його платять за нульовою процентною ставкою. Але як тільки комусь із депутатів прийде в голову змінити цей відсоток, податок  на нерухомість буде платити кожен ». Простіше кажучи, з нового року платником податку стає будь-який громадянин країни. Це важливий нюанс  для тих, хто сьогодні є пайовою власником квартири: при покупці свого житла податок для таких українців буде налічуватися повністю ».

За що доведеться доплачувати

Об'єктом оподаткування є тільки житлова нерухомість. За Податковим кодексом України, до неї відносяться: житлові будинки, призначені  для постійного проживання, і житлові прибудови до будинків, квартири в багатоквартирних будинках, котеджі і дуплекси, кімнати у багатосімейних (комунальних)  квартирах, житлові будинки на садових і дачних ділянках. При цьому від податку звільняється житлова нерухомість, яка перебуває у державній  власності або в зонах відчуження (наприклад, в Чорнобилі). Також не оподатковуватиметься нерухомість дитячих будинків сімейного типу  і житло, що належить багатодітним сім'ям (три і більше дитини).

Скільки заробить на нерухомості бюджет

Фінансовий результат від введення податку на нерухомість в Україні не прорахований, оскільки повної бази даних про будинках і квартирах в країні  поки немає. Однак за приблизними розрахунками, проведеними ще в 2009 році, обсяг щорічних надходжень до місцевих бюджетів від власників розкішних  апартаментів повинен скласти близько 550-600 млн грн, або близько 2% всіх доходів державного бюджету. Сума в порівнянні з іншими країнами  невелика. Наприклад, місцеві бюджети Великобританії в 2009 році отримали від податку на нерухомість 24600000000 фунтів стерлінгів (4,5% доходів держбюджету).  У Франції надходження від цього податку досягають 51% доходів місцевих бюджетів, а в США - 71%.