Поняття комерційної нерухомості включає в себе: офісні приміщення (в т.ч. офіси відкритого типу і офіси закритого типу), магазини, ресторани, кафе, торгові центри, склади, виробничі приміщення, заводи, майнові комплекси, будівельні майданчики.
Сьогодні комерційна нерухомість є набагато привабливішою для інвестиційних цілей, ніж житлова. Комерційну нерухомість набувають з різними цілями: для здачі в оренду, реконструкції та перепродажу, для ведення власного бізнесу.
У
будь-якому випадку - комерційна нерухомість ліквідний і
високоприбутковий актив, до пошуку якого слід ставитися так само
серйозно, як до купівлі житла. Як вибрати комерційну нерухомість, яких розповсюджених помилок варто уникати.
Купуючи
комерційну нерухомість як джерело доходу, потенційний власник повинен
поставити концепцію використання цієї комерційної
нерухомості. Саме правильна концепція дозволить грамотно вибрати об'єкт комерційної нерухомості і отримати максимальний прибуток.
Різні
види бізнесу, очевидно, пред'являють до комерційної нерухомості різні
вимоги: що добре для ресторану, може абсолютно не підійти для офісу чи
торгової площі. Ну,
а оцінка відповідності приміщення передбачуваної концепції складається з
багатьох параметрів - від місцерозташування і стану аналогічного
бізнесу в окрузі до технічного стану комерційної нерухомості та
комунікацій. І якщо підприємець є новачком у цій сфері, то без консультанта по комерційній нерухомості тут не обійтися.
Найбільш простим і зрозумілим вважається придбання офісних приміщень, найбільш складні, і в теж час дохідні - торгові площі. Однак і їх прибутковість поступово починає відходити від надприбуткової. Епоха надприбутків на ринку комерційної нерухомості поступово відступає.
До
2008-2009 років середня прибутковість від комерційної нерухомості
наблизилась в Україні до середньоєвропейського рівня, відповідно, будуть
знижуватися і ставки. Той пік прибутковості, який почався у 2004-2005 роках, сходить зараз на немає. Втім,
це не означає, звичайно, що вкладення в комерційну нерухомість тепер не
приносять прибутку - просто для її отримання доведеться докласти більше
зусиль.
Справа
в тому, що ще кілька років тому дефіцит комерційної нерухомості у всіх
сегментах ринку був настільки великий, що про таку «дрібницю», як
концепція, девелопер міг і не замислюватися і, тим не менше, свою
надприбуток отримував справно. Тепер
для досягнення тих же результатів думати доводиться набагато більше, що
скоріше добре - якщо ми все ще хочемо наблизитися до європейського
рівня.
Вибір об'єкта комерційної нерухомості
Найголовніше питання, яке стоїть прояснити до купівлі комерційної нерухомості, - доходи і ризики. Причому
прогнозувати доведеться на 2-3 роки вперед, оскільки, за статистикою,
рік йде на повне оформлення власності, другий - на будівельно-ремонтні
роботи і третій - на становлення бізнесу.
Навіть
багато експертів не можуть дати чіткої відповіді на питання як
прогнозувати ризики і прибутковість в області комерційної нерухомості,
оскільки потрібно врахувати дуже багато нестабільних факторів: курс
долара, ціни на нафту і газ, макро-і мікроекономічна ситуація і т. д.
Якщо сформулювати коротко ,
всього існує 3 основні варіанти забезпечення прибутковості окупності
бізнесу, а вибір конкретного варіанту комерційної нерухомості залежить
від приміщення та його експертної оцінки.
1 спосіб - модернізація комерційної нерухомості, коли поточний бізнес не змінюється. Наприклад, власник, купивши офіс класу С, модернізує його до офісу класу А.
2
спосіб - перепрофілювання комерційної нерухомості, при якому власник
повністю змінює профіль купленого приміщення, наприклад, замість
магазину відкриває бар або фітнес-центр.
3
спосіб - бізнес «з нуля», при якому власник будує або повністю
реконструює приміщення для подальшої організації в ньому бізнесу,
наприклад, шляхом переведення житлового приміщення в нежитлове з
подальшою здачею його в оренду під магазин або перукарню.
Купівля комерційної нерухомості
Процес
купівлі комерційної нерухомості ділиться на два етапи: передача
приміщення у власність шляхом оформлення договору купівлі-продажу з
власником і оформлення договорів на надання комунальних послуг. Для
укладення договору купівлі-продажу комерційної нерухомості з продавцем
потрібно стандартний набір документів: з БТІ, правовстановлюючі
документи на об'єкт і документи продавця і покупця. Список документів досить великий і залежить від конкретної ситуації
Якщо
всі документи на об'єкт комерційної нерухомості на руках у продавця, то
перший етап процесу оформлення приміщення у власність проходить швидко.
Однак
на практиці часто зустрічаються випадки, коли продавець комерційної
нерухомості не хоче витрачати гроші і час на приведення в порядок своєї
документації, тоді покупцеві або ріелтору доводиться спочатку займатися
цим від імені власника. Приведення документів в порядок може розтягнутися до півроку.
Саме оформлення комерційної нерухомості у власність займає від одного до трьох місяців. В
даний час у ряді випадків разом з купівлею приміщення потрібно в
територіальних підрозділах оформити в оренду і землю, на якій
приміщення розташоване (що теж є процесом дорогим і нешвидким, а після
оформлення прав оренди орендарю доведеться щорічно сплачувати відповідні
податки.
Якщо
ділянка на якій знаходиться об'єкт комерційної нерухомості в постійному
землекористуванні, під майновий комплекс або бізнес-центр, необхідно
перереєструвати акт постійного землекористування в
місцевій організації із землеустрою.
Але найбільш трудомісткий і дорогий процес починається вже після купівлі комерційної нерухомості. Мова
йде про те, що вам потрібно буде домовитися про комунальне
обслуговування приміщення.
Як показує практика, найбільш проблемним є узгодження технічних умов на електропостачання об'єкта комерційної нерухомості. І,
напевно, ні для кого не секрет, що крім офіційних проплат вам, швидше
за все, доведеться зіткнутися і з умовно-неофіційними (які доходять до
30% від вартості всього проекту).
Термін експлуатації комерційної нерухомості
Говорячи
про комерційну нерухомість, експерти ринку оперують такими
показниками, як обсяг інвестиційних вкладень і дохідність комерційної
нерухомості. Ці
дані мають істотне значення, оскільки дозволяють визначити, через який
час об'єкт комерційної нерухомості буде приносити чистий дохід.
Адже
після періоду повернення вкладених у реалізацію проекту коштів, при
грамотному управлінні та експлуатації, об'єкт комерційної нерухомості
стає стабільним джерелом доходу на будь-якій стадії ринкового циклу. Чи
будуть прибутковими будівлі комерційної нерухомості, побудовані в кінці
1990-х в Україні, коли ринок комерційної нерухомості тільки
зароджувався, як довго будуть затребувані нові офісні комплекси і
торгові центри, що поглинаються сьогодні ще до введення в експлуатацію?
Незважаючи
на «юний» вік ринку комерційної нерухомості багато об'єктів комерційної нерухомості
розташовані в будівлях, чий вік перевищує 50 і навіть 100 років. Повертаючись
до витоків зародження комерційної нерухомості, слід
зазначити, що перші проекти офісної нерухомості з'явилися в
реконструйованих старих будинках центральної частини міста, недіючих НДІ
і промислових об'єктах, перепрофільованих в офісні центри. Багаторазова реконструкція та реставрація властива і об'єктам стріт-рітейла.
У
цьому й полягає особливість комерційної нерухомості: на відміну від
багатьох товарів і продуктів, її життєвий цикл, за умови правильного
управління та експлуатації, може досягати десятків і навіть сотень
років. У цьому плані важливу роль відіграють поняття фізичного та економічного терміну життя об'єкта комерційної нерухомості. Термін
економічного життя визначається періодом часу, протягом якого об'єкт
комерційної нерухомості може бути використаний як джерело прибутку. Цей термін закінчується, коли вироблені поліпшення перестають позитивно впливати на вартість об'єкта.
Життєвий цикл об'єкта комерційної нерухомості включає термін його економічного та фізичного життя. Економічний
термін - це період прибуткового використання об'єкта комерційної
нерухомості, в той час як фізичний - період його реального існування в
функціонально придатному стані до моменту зруйнування або знесення.
Фізичний
термін життя об'єкта комерційної нерухомості - це похідна від якості
конструкцій, технологій, застосовуваних при зведенні будівлі,
сумлінності підрядників. Але при сучасному темпі розвитку будівельних технологій будівлі старіють морально набагато швидше, ніж фізично.
Сучасні
будівельні технології дозволяють зводити капітальні споруди, що
відрізняються підвищеною зносостійкістю, що також впливає на збільшення
їх життєвого циклу. А тому можна стверджувати, що нові об'єкти комерційної нерухомості апріорі розраховані мінімум на 100 років. Для особливо капітальних конструкцій термін фізичної придатності може становити 100-175 років. Але
при нинішньому темпі життя, стрімкому науковому прогресі моральне
старіння комерційної нерухомості настає набагато швидше фізичного.
Як
і будь-який інший продукт, об'єкт комерційної нерухомості піддається
дії різних факторів, що призводить до зносу, тобто втрати корисності і
зниження його вартості. Знос
враховується як один з найважливіших критеріїв при оцінці вже
функціонуючого об'єкта комерційної нерухомості, і може бути фізичним,
функціональним, зовнішнім (економічним). Фізичний
знос будівель і споруд, в принципі, можна виправити, але при цьому
витрати на виправлення не повинні перевищувати передбачуваної вигоди.
Функціональне
(моральне) старіння об'єкта комерційної нерухомості полягає в його
невідповідність сучасним стандартам з точки зору функціональної
корисності. Це
може проявлятися в застарілій архітектурі будівлі, в незручність
планування, невідповідність обсягів, інженерного забезпечення і т.д.
Як
і фізичний, функціональний знос можна усунути, знову-таки, виходячи зі
співвідношення необхідних для поліпшення засобів і розміру додатково
отриманої вартості. Величина
устранімим функціонального зносу комерційної нерухомості визначається
як різниця між потенційною вартістю комерційної нерухомості на момент
його оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на дату оцінки без
оновлених елементів.
Економічний знос комерційної нерухомості настає внаслідок негативної зміни зовнішнього середовища. Це
може бути як загальний занепад району, в якому знаходиться комерційна
нерухомість, так і дії уряду або місцевої адміністрації в області
оподаткування, страхування, певні зміни на ринку зайнятості, у сфері
відпочинку, освіти і т.д. Усунення
такого негативного впливу для відновлення цінності комерційної
нерухомості вважається нераціональним зважаючи несумірно високих витрат.
Це
означає, що, проектуючи офісний, торговий центр, готель або будь-яке
інше будівля комерційного призначення, необхідно не тільки враховувати
сучасні технічні вимоги, але зважувати і оцінювати конкуренцію та вимоги
до об'єктів з боку ринку комерційної нерухомості на кілька років
вперед.
Життєвий цикл об'єктів торговельної та офісної нерухомості сильно залежить від цілого ряду чинників. Такі
показники, як розташування, формат, грамотна концепція і архітектурні
рішення, впливають на термін життя об'єктів комерційної нерухомості в
інших сегментах, якось: готелю, склади, індустріальна сфера.
Так,
говорячи про тривалість економічного життя комерційної нерухомості,
експерти називають для складської нерухомості 10-15, а іноді і 20 років
(без капітальних реконструкцій для складу класу А). Суттєвого зносу піддаються в першу чергу, підлоги складів, які необхідно реконструювати кожні 3-5 років експлуатації.
Якщо порівнювати середній термін життя для всіх видів комерційної нерухомості, готельний сегмент лідирує. Саме
він вимагає найбільших витрат на будівництво та експлуатацію, але, з
іншого боку, термін економічного життя готелів в рази перевищує
показники торговельної та офісної нерухомості. У готелів в порівнянні з офісної та торговельної нерухомістю набагато довший економічне життя.
Якщо
це правильно спланований і керований проект, з хорошим розташуванням,
то привабливість і цінність готелю з часом тільки зростає. Однак
сьогоднішні інвестори практично не мають можливості оцінити цю
перевагу, оскільки, на жаль, мають порівняно короткостроковим горизонтом
капіталовкладень.
Практично
всі міжнародні готельні групи мають у своєму портфоліо реконструйовані
готелю з віковою історією в центральних районах міст. Такі готелі, крім своєї реальної вартості, володіють також історичною цінністю як унікальні архітектурні об'єкти.
Український
ринок комерційної нерухомості поступово переходить в нову фазу свого
розвитку, коли інвестори і девелопери усвідомлюють необхідність
створювати інвестиційно привабливі об'єкти комерційної нерухомості з
довгим терміном життя. Тенденцією
майбутніх років стане розробка проектів офісних будівель з урахуванням
міжнародних вимог до місткості автомобільної парковки і якістю
внутрішньої інфраструктури - торгових приміщень, конференц-залів, зон
відпочинку, фітнес-центрів, ресторанів. Це стосується й інших сегментів комерційної нерухомості. Вже кілька років будуть відзначені появою масштабних багатофункціональних комплексів і бізнес-парків.
| 
