З
1 січня 2013 року вступив у дію новий для української податкової
системи вид місцевого податку - так званий податок на нерухомість. Необхідно
відзначити, що даний податок згадувався ще в Законі "Про систему
оподаткування" в редакції Закону України N 3904-12 від 02.02.1994 року,
але так і не був реалізований до моменту прийняття Податкового кодексу
України.
У
Податковому кодексі України податку на нерухомість присвячена стаття
265 "Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки", однак
його введення згідно з Прикінцевими положеннями передбачалося
законодавцем з січня 2012 року.
Надалі
введення податку було відкладено до 1 липня 2012 року, а потім - до 1
січня 2013 року, оскільки багато експертів неодноразово наполягали на
необхідності розробки абсолютно нової концепції цього податку, яка б
відповідала економічній природі податку на нерухомість і особливостям
об'єкта оподаткування.
На
жаль, жоден із запропонованих законопроектів так і не був прийнятий і,
відповідно, з 1 січня податок на нерухомість "заробив" в споконвічно
запропонованому авторами Кодексу варіанті з усіма його спірними
моментами.
Основні
проблемні питання, так на даний момент і залишилися без відповідей:
квадратний метр житлової площі, а не ринкова або будь-яка інша
економічно обгрунтована вартість нерухомості, що відповідає економічній
суті податку, як база оподаткування, а також Державний реєстр майнових
прав на нерухоме майно як джерело інформації для обчислення податковою службою даного податку. Поки
ці та деякі інші питання, пов'язані з обчисленням, адмініструванням та
сплатою податку на нерухомість залишаються без відповіді, ми ж
постараємося розібратися з основними особливостями подібної податкової
новації.
Відповідаючи
простою мовою на запитання, хто і скільки платитиме, можна з
упевненістю сказати, що багатьох українців - власників тільки однієї
"типовий" квартири або житлового будинку податок на нерухомість не
торкнеться взагалі. Це викликано особливостями об'єкта оподаткування, а також передбаченими Кодексом пільгами по сплаті податку.
Так,
законодавцем передбачена сплата податку власниками (фізичними та
юридичними особами, в тому числі нерезидентами) житлової нерухомості і
тільки виходячи з житлової площі такого об'єкта, яка і є базою
оподаткування.
Тим самим, нежитлова нерухомість по зрозумілим тільки розробникам податку причин взагалі не є об'єктом оподаткування.
Хоча
формулювання назви статті Кодексу передбачає регулювання податку на
нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, а поняття "нерухоме
майно" за своєю суттю охоплює як житлову, так і нежитлову нерухомість.
При
цьому встановлено пільги, згідно з якими база оподаткування об'єкта
житлової нерухомості, що перебуває у власності фізичної особи-платника
податків, зменшується на 120 кв.м. для квартири і на 250 кв.м. - Для житлового будинку. Це означає, що власники квартир житловою площею до 120 кв.м. і житлових будинків - до 250 кв.м. фактично звільняються від сплати податку на нерухомість. При
цьому відкритим залишається питання, чи можливо застосування подібної
пільги до кожного із зазначених об'єктів нерухомості, що належать одному
платнику податків, або тільки до одного з них - будинку або квартирі за
вибором власника.
Згідно
з Кодексом таке зменшення надається один раз за календарний рік
(базовий (податковий) звітний період) і застосовується до об'єкта
житлової нерухомості за місцем реєстрації платника податку або ж за його
вибором будь-якого іншого належить йому на праві власності об'єкту. Відповідно,
на нашу думку, пільга надаватиметься тільки до одного з приналежних
власнику об'єктів за його вибором (до квартирі або будинку) і, швидше за
все, аналогічним чином застосовувати зазначену норму буде і податкова
служба.
Не
менш важливою в аспекті зобов'язаних до сплати податку осіб, а також
підлягають до оплати сум податку є норма Кодексу, згідно з якою не є
об'єктами оподаткування і, відповідно, за них не потрібно буде платити
податок на нерухомість, садові або дачні будинки, але не більше одного такого об'єкта на одного платника податків.
Не
обкладаються податком і будівлі дитячих будинків сімейного типу,
об'єкти житлової нерухомості, які перебувають у зонах відчуження і
безумовного (обов'язкового) відселення, а також належні багатодітним
сім'ям та прийомним сім'ям, у яких виховується троє та більше дітей, але
не більше одного об'єкта на сім'ю.
Однак
необхідно також враховувати, що, платник податків, володіючи кількома
об'єктами житлової нерухомості, повинен буде розраховувати податок на
кожен з них окремо. Тобто,
не можна просто підсумувати загальну житлову площу в належних особі
декількох квартирах і / або житлових будинках, а також зменшити
оподатковуваний житлову площу в одному об'єкті нерухомості за рахунок
іншого з метою використання пільг .. Наприклад, особі, одноосібно володіє двома квартирами житловою площею 60 кв.м. і 100 кв.м., необхідно буде вирішити, до якої з цих квартир застосовувати пільгу. Вибравши
для застосування пільги квартиру житловою площею 100 кв.м., власник
повинен буде заплатити податок на нерухомість за другу квартиру,
виходячи із загального розміру її житлової площі - 60 кв.м.
Якщо ж, наприклад, людина володіє тільки однією квартирою житловою площею до 120 кв.м. і садовим (дачним) будинком, то платити податок на нерухомість ні з одного з цих об'єктів він взагалі не буде.
Необхідно
враховувати і особливості визначення платника податків у разі, якщо
об'єкт нерухомості належить кільком власникам на праві спільної сумісної
(наприклад, куплена в шлюбі квартира або будинок) або спільної
часткової (приватизована на кілька членів сім'ї квартира) власності. Так,
якщо об'єкт житлової нерухомості перебуває у спільній частковій
власності або об'єкт спільної сумісної власності поділений в натурі,
платником податку є кожний із співвласників за приналежну йому частину. Якщо
ж об'єкт перебуває у спільній сумісній власності, але не поділений в
натурі - один із співвласників за їх згодою, якщо інше не встановлено
судом. У
цьому випадку звертаємо увагу, що право на застосування вищевказаних
пільг має кожний із співвласників до належної йому частини нерухомості.
Окремої
уваги заслуговує вже згадана проблема життєздатності податку на
нерухомість, пов'язана з його обчисленням податковою службою на підставі
даних Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно, який, також
як і новий податок, заробив тільки з 1 січня цього року і на даний
момент ще повноцінно не наповнений.
Причиною
відсутності в реєстрі інформації про приналежної особі житлової
нерухомості, на яку право власності фактично виникло раніше, в цьому
випадку можуть стати норми законодавства, які передбачають внесення цієї
інформації до реєстру тільки на підставі відповідної заяви такого
власника.
При
цьому обов'язок останнього звернутися з такою заявою для внесення до
реєстру необхідної інформації законодавством не передбачена. Відповідно,
в подібних випадках податкова служба просто не зможе визначити базу
оподаткування та нарахувати податок (як і для житлових
"будинків-самобудів", незаконних перепланувань в квартирах і будинках).
Існує ще й проблема з понятійним апаратом. Наприклад,
дачний будинок, який не є об'єктом оподаткування податком на
нерухомість, визначений в Податковому кодексі як житловий будинок для
використання протягом року з метою позаміського відпочинку. Платнику
податків у цьому випадку, щоб не платити податок, доведеться доводити,
що його будинок, наприклад, в садовому товаристві, дійсно є "дачним" в
розумінні ст. 265 Кодексу. Подібна
проблема актуальна і для такого об'єкта житлової нерухомості, яка не є
згідно з Кодексом об'єктом оподаткування податком на нерухомість, як
будівлі дитячих будинків сімейного типу.
Звертаємо
увагу, що Кодексом прямо передбачено можливість платника податків
звернутися в податкову службу для звірки даних щодо житлової площі
належної йому житлової нерухомості, пільг по сплаті податку, ставки
податку та нарахованої суми податку для проведення податковою службою
відповідного перерахунку суми податку.
При
цьому, на нашу думку, існуючі проблеми з Державним реєстром речових
прав на нерухоме майно - це окремі проблеми, що потребують врегулювання
законодавцем, як і всі проблеми, пов'язані з недосконалістю нового
податку.
Їх
необхідно вирішувати комплексно і відповідально, з урахуванням
справедливості оподаткування як одного з основних принципів податкового
права, а також економічної суті податку на нерухомість і найбільш
ефективної практики регулювання аналогічних податків в інших країнах.
Необхідна
системна та послідовна робота законодавця, яка дозволила б до 1 липня
цього року, тобто крайнього терміну направлення податковою службою
рішень-повідомлень, усунути існуючі проблеми і створити дієвий механізм
податку на нерухомість.
|
